Gibt es die ideale Quote der Eigenkapitalbindung?
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| i2fm: Sehr geehrte Frau Deisenrieder, beim diesjährigen Real Estate Asset Kongress werden Sie sich unter anderem mit der Frage auseinandersetzen, wie Corporate-Unternehmen mit dem in ihren Immobilien gebundenen Kapital umgehen können. Gibt es denn DIE ideale Quote der Eigenkapitalbindung? |
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Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der Generali Deutschland Immobilien GmbH: Nein, DIE eine ideale Quote der Eigenkapitalbindung gibt es natürlich nicht, man kann und muss sie individuell ermitteln. Diese Quote hängt primär von zwei Parametern ab: der Rechtsform des Unternehmens und der Kerngeschäftsstruktur beziehungsweise dem Unternehmenszweck. Konkret gesprochen: Ich muss mich fragen, ob mein Unternehmen Volatilitäten verkraften kann, oder eher einen stabilen, nachhaltigen Cash-Flow braucht. Als Versicherungsunternehmen ist der professionelle Umgang mit diesen Volatilitäten aufgrund des gegenüber den Kunden abgegebenen Renditeversprechens wichtig: Ein Versicherer muss eine Garantieverzinsung gewährleisten und zusätzlich eine Überschussbeteiligung für seine Lebensversicherungen erwirtschaften. Deshalb ist es für uns im Immobilien-Kapitalanlagebereich wichtig, wenig Volatilität zu haben und eine stabile Ausschüttung zu generieren. |
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i2fm: Was bedeutet das dann wiederum für die Eigenkapitalbindung? |
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Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der Generali Deutschland Immobilien GmbH: Ganz grundsätzlich gesprochen: Wenn Sie Eigentümer derjenigen Immobilien sind, die Sie benötigen, um Ihren Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten und diese mit Eigenkapital finanziert haben, dann weisen Sie dies entsprechend in Ihrer Bilanz aus. Dieses Kapital steht Ihnen dann in der Regel nicht beziehungsweise nicht in vollem Umfang für andere Dinge Ihrer unternehmerischen Tätigkeiten zur Verfügung. Würden Sie esdieses Kapital verflüssigen, indem Sie beispielsweise Ihren Produktionsstandort an einen Fonds verkaufen und wieder anmieten, dann wird das Eigenkapital frei, um beispielsweise neue Märkte zu erschließen. |
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i2fm: Aber gerade die Industrieunternehmen stehen solchen klassischen Sale-and-lease-back-Modellen ja eher skeptisch gegenüber?
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Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der Generali Deutschland Immobilien GmbH: Das ist richtig: Solche Modelle sind nicht sehr verbreitet. Dennoch gibt es Beispiele, wie das der Siemens AG, die einen Großteil ihrer nicht-betriebsnotwendigen Immobilien in einem langfristigen Sale-and-lease-back an den Markt gegeben hat. |
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i2fm: Die Flexibilität für mein Kerngeschäft erhalte ich doch aber nicht dadurch, dass ich die nicht-betriebsnotwendigen Immobilien veräußere, sondern eigentlich erst dadurch, dass ich auch die betriebsnotwendigen Immobilien im Hinblick auf die Eigenkapitalbindung zumindest einmal unter die Lupe nehme? Aber an die Produktionsstandorte geht niemand so recht dran, oder?
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Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der Generali Deutschland Immobilien GmbH: Ja, das ist aber auch durchaus nachvollziehbar. Zum einen wird sich wahrscheinlich kaum ein Investor finden, der in die Produktionsimmobilien investiert – obwohl es hier seit einiger Zeit den einen oder anderen Infrastrukturfonds gibt, der sich mit diesen Themen beschäftigt. Allerdings habe ich hier noch kein Produkt gesehen, wo es bereits zum Closing kam. Der Kapitalmarkt beziehungsweise der Kreis der Investoren ist momentan noch nicht reif für solche Investments, denn man muss als Investor natürlich auch bei solchen Produktionsstandorten an eine spätere Drittverwendungsfähigkeit denken. Zum anderen ist die Produktionsstätte natürlich für die jeweiligen Corporates strategisch immens wichtig und es besteht die Gefahr, dass Konstrukte mit Investoren das Kerngeschäft behindern könnten. Deshalb nehmen diese Corporate-Unternehmen Renditenachteile beispielsweise bei Investitionen in Produktionsstandorte durchaus in Kauf. Das Kerngeschäft steht verständlicherweise im Vordergrund. Dennoch haben die Sale-and-lease-backs oder ähnliche Modelle für nicht-betriebsnotwendige Corporate-Portfolios gegriffen. Ich glaube durchaus, dass in den nächsten fünf bis acht Jahren vergleichbare Modelle auch für Produktionsstandorte realisiert werden. |
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i2fm: Als Versicherungsunternehmen haben Sie natürlich großes Interesse an einem stabilen Cash-Flow. Da wäre der Industriesektor mit Ihnen als Immobilien-Investor gut beraten, oder?
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Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der Generali Deutschland Immobilien GmbH: Davon sind wir überzeugt. Momentan ist Geld an den Kapitalmärkten allerdings auch sehr günstig zu bekommen. Der Druck auf die Corporate-Unternehmen ist dementsprechend nicht besonders groß. Aber bei steigenden Zinsen oder gegebenenfalls bei einem Umbruch in der gesamtwirtschaftlichen Situation wären wir als Partner sicherlich attraktiv. |
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i2fm: Glauben Sie, dass die Diskussion über die ideale Quote der Eigenkapitalbindung überhaupt der richtige Hebel ist, um den Fokus auf Produktionsstandorte – oder sagen wir besser: betriebsnotwendige Immobilien – zu lenken?
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Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der Generali Deutschland Immobilien GmbH: Schon, denn wenn wir auf die Diskussion der vergangenen Jahre zurückblicken, hat sich ja eine Menge getan. Da gab es spektakuläre Deals wie beispielsweise die des Siemens- oder des Allianz-Portfolios: Dabei wurden selbst kerngeschäftsnotwendige Gebäude in den Markt gegeben, wenngleich es Büroimmobilien waren, bei denen eine Drittverwendungsfähigkeit natürlich nicht so problematisch ist, wie dies bei Industrieimmobilien der Fall ist. Es ist ja völlig in Ordnung, dass sich die Diskussion zurzeit noch vor allem um nicht-betriebsnotwendige Immobilien dreht. Aber ich glaube auch, dass es Unternehmen gibt, die bei der ersten Welle dabei waren und die nun bereit sind weiterzudenken. Durch das aktuelle wirtschaftliche Umfeld steht dies jedoch derzeit nicht im Vordergrund. Hierbei sprechen wir aber grundsätzlich von den großen Konzernen. Die vielen Mittelständler, bei denen die Masse des Immobilienvermögens steckt, werden verunsichert – einerseits durch die Diskussion um die ideale Eigenkapitalbindung und andererseits durch die breite öffentliche Debatte um Sale-and-lease-back-Modelle. Bei diesen Themen werden wir sicherlich noch eine ganze Weile in erster Linie über die nicht-betriebsnotwendigen Immobilien sprechen. |
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i2fm: Momentan wird in Corporate-Unternehmen sehr viel über die Effizienz der eigenen Flächennutzung nachgedacht. Wird das Ihrer Meinung nach die Diskussion um die ideale Eigenkapitalbindung noch einmal zusätzlich befeuern? Schließlich „verbraucht“ ein britischer Büroangestellter durchschnittlich 12 qm, während wir Deutschen etwa 25 qm nutzen.
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Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der Generali Deutschland Immobilien GmbH: Richtig, Themen wie Desk-Sharing oder flexible Arbeitsplatz- und Arbeitszeitmodelle spielen da auf jeden Fall mit hinein. Die Generali Deutschland Gruppe agiert in Deutschland mit verschiedenen Konzerngesellschaften, da wir uns den Markt über verschiedene Marken erschließen – vom klassischen Lebensversicherer bis hin zum Direktversicherer. Je nach Ausrichtung haben wir hier bereits flexible Arbeitsplatz- und Arbeitszeitmodelle realisiert. Und dahin geht sicherlich auch der Trend, weil die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen es erfordern, aber auch weil sich hier einfach ein gesellschaftlicher Wandel einstellt. |
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i2fm: Sehr geehrte Frau Deisenrieder, wir danken Ihnen für das Gespräch. |
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Barbara Deisenrieder ist Geschäftsführerin der Generali Deutschland Immobilien GmbH. |
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