« Presse... - Immobilienwirtschaft entdeckt Corporate-Immobilie
|
 |
Industrieimmobilien beenden ihr Schattendasein
| In Deutschland entsteht ein neues Marktsegment. Das Geschäftspotential mit Industrieflächen ist enorm. Investoren soll eine hohe Rendite anlocken. Von Steffen Uttich |
| 17. Juni 2010 In das bisher vernachlässigte Geschäft mit Industrieflächen in Deutschland kommt Bewegung. Das Analysehaus Bulwien-Gesa hat nun eine Basisarbeit vorgelegt, die den Zugang für Investoren deutlich erleichtern sollte. Erstmals werden darin Kategorien festgeschrieben, die eine bessere Vergleichbarkeit von Objekten ermöglichen und Erfolgsmaßstäbe definiert. „Das ist ein sehr umfassender Blick, der den Sektor auf den Speiseplan der institutionellen Investoren bringt“, sagt der Geschäftsführer des Berliner Projektentwicklers Beos, Stephan Bone-Winkel, zu dem Ergebnis. Beos gehört zu den wenigen Marktakteuren, die schon eine langjährige Erfahrung mit der Aufbereitung von Industrieflächen vorweisen können. Bisher scheuten institutionelle Investoren vor einem Engagement in Industrieimmobilien vor allem deshalb zurück, weil durch die geringen Geschäftsaktivitäten und die heterogenen Objektgrößen beziehungsweise Mieterstrukturen die notwendige Bewertung und Vergleichbarkeit entweder erschwert oder sogar unmöglich war. Riesiger Markt Das Potential, welches in diesem Marktsegment schlummert, ist enorm. In einer Hochrechnung von Bulwien-Gesa machen Industrieimmobilien mit 1100 Milliarden Euro die Hälfte des aktuellen Marktwerts aller gewerblich genutzten Immobilien in Deutschland aus. Der Rest verteilt sich auf Büros, Handelsflächen und Hotels. Diese Größenordnung spiegelt sich im Transaktionsgeschäft allerdings nicht einmal ansatzweise wieder. Über die vergangenen fünf Kalenderjahre wurde lediglich ein Volumen zwischen 1,2 und 4,4 Milliarden Euro im Jahr bewegt. Zum Vergleich: Auf dem Büromarkt lag das Transaktionsvolumen zwischen 6 und 34 Milliarden Euro. Ein wesentlicher Grund für das bisherige Schattendasein von Industrieimmobilien ist der hohe Anteil an Eigennutzern. Die Analysten von Bulwien-Gesa beziffern ihn auf 80 Prozent der Nutzfläche. Bei Büros beträgt die Quote der Eigennutzer dagegen 40 Prozent, im Handel sogar nur 10 Prozent. Die mittelständisch geprägte Eigentümerstruktur bricht aber allmählich auf. Gleichzeitig verlieren der vergleichsweise hohe Aufwand, der mit Industrieimmobilien zu betreiben ist, und das hohe Leerstandsrisiko ihren Schrecken. Frühzeitiger Einstieg Bulwien-Gesa-Vorstand Andreas Schulten spricht von einem „beginnenden Markt“, auf dem frühes Erscheinen belohnt werde. Allerdings müssten einige Mindeststandards erfüllt sein. Dazu gehören seiner Ansicht nach eine sichere Drittverwendungsfähigkeit, eine ausgewogene Mieterstruktur und die Lage in einer Region, in der das verarbeitende Gewerbe eine gewisse Stärke aufweisen könne. Das müssten nicht zwangsläufig die wirtschaftsstarken Ballungsräume im Lande sein. Schulten nennt auch Regionen wie Baden-Württemberg oder Ostwestfalen. Fünf Teilsegmente Generell macht das Analysehaus in seiner Grundlagenstudie fünf Typen von Industrieimmobilien aus. Als Transformationsimmobilien gelten bestehende Produktionsstandorte mit einer organisch gewachsenen Gebäudestruktur, die auch schon stillgelegt sein können. Im Zuge einer Revitalisierung wird dabei aus einem Einzelmieterobjekt mit einer einzigen Nutzungsart ein Objekt mit einer breitgestreuten Mieterstruktur und unterschiedlichen Nutzungsarten. Als zweiter Typ werden Produktionsimmobilien mit Büroanteilen genannt, bei denen im Gegensatz zur Transformationsimmobilie wegen fehlender historischer Bestandsstrukturen eine Revitalisierung nicht notwendig ist. In der Aufstellung folgt der klassische Gewerbepark, in dem Büro-, Service- und Lagerflächen kombiniert zur Miete angeboten werden und der sich üblicherweise am Stadtrand beziehungsweise in ländlichen Gebieten befindet. Als nächstes werden Logistikimmobilien für die Lagerung und den Umschlag von Waren und Gütern genannt. Dieses Teilsegment der Industrieimmobilien wird bislang am stärksten von Investoren wahrgenommen. Als fünfter Typ werden schließlich Objekte für die Forschung und Entwicklung privater Unternehmen und Institutionen genannt. Hohe Renditen Überraschend hoch fallen die Renditen aus, die bei der Untersuchung von 850 Objekten für die Studie errechnet wurden. Für Transformationsimmobilien liegt die Nettoanfangsrendite wegen des hohen Projektrisikos zunächst zwischen 7,5 und 9,75 Prozent und fällt nach der Revitalisierung auf - im Vergleich zu den etablierten Gewerbeimmobilienmärkten - immer noch überdurchschnittlich hohe 6,25 bis 7,75 Prozent. Für Produktionsimmobilien wird ein Renditekorridor von 7,25 bis 9,5 Prozent, für Gewerbeparks von 7,5 bis 9,75 Prozent, für moderne Logistikimmobilien von 6,25 bis 8,5 Prozent und für Immobilien zur Forschung und Entwicklung wegen der geringen Drittverwendungsfähigkeit von 8,25 bis 10,5 Prozent genannt. Angesichts eines verbesserten Zugangs in das Marktsegment und dem zunehmenden Anlagedruck institutioneller Investoren wie Pensionskassen und Versicherern geht Bulwien-Gesa in der Studie von einem Investmentvolumen aus, das mittelfristig bei rund 250 Milliarden Euro liegen sollte. Kurzfristig sollte der Schwerpunkt der Nachfrage auf Logistikimmobilien liegen. Mittelfristig sollten sich aber auch Produktions- und Transaktionsimmobilien in den Portfolios der Großanleger etablieren können. Quelle: F.A.Z. © Frankfurter Allgemeine Zeitung GmbH 2010. |
Kommentare
Für das Corporate-Unternehmen muss der Mietvertrag hohe Flexibilität hinsichtlich der Nutzung und der Einbauten bieten und ein ‚Atmen’ des Flächenbedarfs ermöglichen. Dazu sind innovative Vertragsregelun gen zu entwickeln, die über den üblichen, relativ starren und auf einzelne Gebäude bezogenen Mietvertrag hinausgehen.
In vielen Fällen ist die Gebäudehülle nur die wesentlich kleinere Kostenposition im Vergleich zu den technischen Anlagen im Inneren. In diesen Fällen steht die Kerngeschäftsfu nktion so stark im Vordergrund, dass mit dem Verkauf der Immobilie und der klassischen Vertragsgestalt ungen keine echte Kosten- und Bilanzentlastun g geschaffen wird.
Um diese heterogenen Transformations - und Produktionsimmo bilien als Investment für Großanleger und Desinvestment für Corporates attraktiv zu machen, bedarf es spezialisierter Asset Manager, die zwischen den beiden Welten vermitteln und Vertragsgestalt ungen mit fairer Risikoteilung entwickeln.
Für die Segmente Gewerbepark und Logistik sind die o.g. Aspekte von geringerer Bedeutung, daher sollte sich in diesen Segmenten der Markt auch kurzfristiger entwickeln können.