FM-Markt
Neue Marktsegmente durch neue Produkte
Um weiter wachsen zu können, muss sich der FM-Markt über das Feld der klassischen Gebäudemanagement-Dienstleistungen hinaus zu einem strukturbezogenen Verständnis des Facility Managements entwickeln.
Die FM-Branche wächst und gedeiht auch in Zukunft. Doch nicht von alleine. Ein Paradigmenwechsel muss her. Hierzu zählt besonders ein Umdenken, was Möglichkeiten und potenzielle Kundenkreise von Facility Management-Leistungen betrifft. Denn der Markt für klassische Gebäudemanagementdienstleistungen in der Immobilienwirtschaft ist quantitativ bereits nahezu ausgeschöpft. Soll der Markt auch in Zukunft wachsen, ist es unabdingbar, neue Wege zu gehen. Richtig verstanden bedeutet das vor allem, dass neue Produkte auf dem FM-Markt entstehen müssen, die auf die Bedürfnisse eines bis dato nur wenig erschlossenen Marktes zugeschnitten sind. Das Zauberwort heißt „Corporate-FM“.
Fokus auf Gebäudevollkosten
Zu den sogenannten Corporates zählen diejenigen Organisationen, die zwar Immobilien besitzen, mit diesen aber kein Geld verdienen und das trifft immerhin auf 95 Prozent der Immobilieninhaber zu. Hier liegt die Zukunft. Denn im dauernden Kampf um geringere Kosten, fällt immer mehr Unternehmen auf, dass gerade die betriebsnotwendige Infrastruktur einen ungemein hohen Kostenfaktor darstellen. In der Vergangenheit ist zwar viel im Bereich der Kostensenkung geschehen, jedoch hauptsächlich im Bereich der Betriebskostenoptimierung. Hier gibt es aber generell nur wenig zu „holen“. Selbst wenn der FM-Dienstleister (intern wie extern) das maximale Einsparpotenzial von 1-2 Prozent der Gebäudevollkosten durch einen optimierten Gebäudebetrieb realisiert, ist das zwar eine sehr gute Leistung, jedoch sind das für die Unternehmer im Vergleich zu den noch zu Buche stehenden Gebäudekosten kleine Fische. Denn die Betriebskosten sind bei weitem nicht der größte Kostenfaktor in der Vollkostenbetrachtung. Hier fallen sie nur mit rund 20 Prozent ins Gewicht.
Unweit schwerer wiegen die Kapitalkosten mit einem Kostenanteil um die 64 Prozent der Gebäudevollkosten (siehe DIN 18960). Das bedeutet für den Geschäftsführer eines Unternehmens mit angenommenen 100.000 m² Fläche und Vollkosten von 200 Euro pro m² BGF/a, dass an die anteilig relativ geringen Betriebskosten von 40 Euro erst nach dem größten Kostenblock von 128 Euro Kapitalkosten herangegangen wird, da an dieser Stelle ein nominal größeres Sparpotenzial zu realisieren ist. Wer also den Zukunftsmarkt der „Corporates“ erschließen möchte, muss den Fokus auf die Gebäudevollkosten richten.
Völlig klar dürfte hierbei sein, dass dies nicht mit einem traditionellen Gebäude- bzw. Objektmanagementansatz möglich ist, sondern nur mit einem ganzheitlichen FM-Ansatz. Hieraus erklären sich auch die unterschiedlichen Bedürfnisstrukturen der Branchen. Bei den Immobilienunternehmen ist das Thema Vollkosten, da diese sich auf die Fläche beziehen, kerngeschäftsrelevant, weil hier mit Fläche Geld verdient wird. Bei den Corporates allerdings sind die vorhandenen Flächen nicht Teil des Kerngeschäftes und somit in einem gewissen Rahmen verhandelbar. Und genau hier muss ein Corporate-FM ansetzen, denn diese flächenbezogenen Kosten sind keineswegs unvermeidbar und noch viel weniger unveränderbar.
FM ist mehr als Gebäudeservices
Der potenzielle Kundenkreis eines Corporate-FM ist groß und besonders an ganzheitlichen FM-Dienstleistungen (mit Vollkostenbetrachtung) interessiert. Nur fehlen bis heute die passenden Produkte auf dem FM-Markt. Zwar existiert in schätzungsweise 15-20 Prozent der Corporates bereits eine FM-Abteilung, jedoch sind diese meist auf die Gebäudebewirtschaftung spezialisiert und nicht auf die Wirtschaftlichkeit der Sekundärprozesse oder -ressourcen. Und auch bei FM-Dienstleistern erinnert die Produktpalette weniger an ganzheitliche und innovative FM-Dienstleistungen als an traditionelle Gebäudeservices.
Jedoch findet hier gerade ein Paradigmenwechsel statt, denn immer mehr Unternehmen und Organisationen realisieren, dass Kosten an ihrem Entstehungsort am wirkungsvollsten und nachhaltigsten gedrosselt oder ganz vermieden werden können. Hierzu zählt besonders, ein vollkostenorientiertes Ressourcen-Verständnis von Facility Management abseits von traditionellen Objektmanagement-Dienstleistungen zu entwickeln. Dieser Trend eröffnet den FM-Anbietern die Möglichkeit, durch die Entwicklung von Corporate-FM-Produkten – aktiv und außerhalb von Ausschreibungen – Kunden akquirieren zu können.
Mantalitätsfrage
Bisher bleibt das FM-Angebotsspektrum des Marktes hinter den eigentlichen Möglichkeiten eines ganzheitlichen FM-Ansatzes zurück. Der Großteil der am Markt angebotenen Produkte bewegt sich im Bereich Objekt- bzw. Gebäudemanagement. Dies ist zwar verständlich, da im allgemeinen auch nichts anderes ausgeschrieben wird, doch die Objekte der Begierde sollten die betriebsnotwendigen Immobilien von Corporates sein, denn hier liegen ungeahnte Potenziale, die bisher kaum ausgeschrieben werden. Hier steht aber die Fläche ansich im Fokus, nicht die Betriebskosten, viele Unternehmen „sitzen“ nämlich unbewusst auf Überkapazitäten, die unnötige Kosten verursachen. Leider lässt sich mit herkömmlicher Vertriebsarbeit hier nur schwer Boden gut machen. Umso wichtiger wird das beweiskräftige Zahlenmaterial rund um die Argumentation der tatsächlichen Kerngeschäftsentlastung. Ein ganzheitliches Facility Management-Konzept, abseits vom Objektmanagementleistungen, liefert hierzu die nötige Überzeugungskraft und liefert das notwendige Zahlenmaterial (bspw. Flächenbedarfs-, Vollkosten- und Barwertanalysen sowie Anreizquoten der Leistungsbeziehungen)
Diesen Pressebericht stellen wir Ihnen als PDF gerne zur Verfügung.
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