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Abstract: Wovon wir reden: Analyse der Real Estate Assets von Corporate-Unternehmen
Peter Kruse, STRABAG PFS
Vortrag 3. Deutsche Real Estate Asset Kongress
Der Shareholder Value Ansatz hat dazu geführt, dass die Real Estate Assets in den Corporates national wie international drastisch reduziert worden sind. Insbesondere bei privatisierten Staatsunternehmen wurden die Real Estate Assets systematisch reduziert und die Verkaufserlöse dienten als Liquiditätsreserve für neue Aktivitäten (Bahn, Post, Telekom).
So haben sowohl die Nettobuchwerte als auch die Anteile der Immobilienwerte an der Bilanzsumme bei den DAX 30 Unternehmen immer mehr abgenommen und bewegen sich heute bei durchschnittlich 5-6 % der Bilanzsumme. Dennoch sind die Immobilienwerte und Immobilienkosten signifikante Positionen im Portfolio von Corporate Unternehmen: das gebundene Vermögen liegt noch immer bei ca. 1.100 Mrd € und bei 74 Mio. qm Fläche (DAX 30). (Quelle: Deloitte, 2009)
Dabei sind die Hauptnutzungsarten von Corporate Unternehmen je nach Branche entweder Büro bei Dienstleistungsunternehmen, Produktionsfläche bei Industrieunternehmen und Lager- und Logisitikflächen bei Handelsunternehmen. Die Größe des Flächenverbauchs und die Komplexität der mit den Immobilien verbundenen Prozesse sind daher wesentliche Stellhebel um die Effizienz der Unternehmen, den Free Cash Flow und den Ebita mit Hilfe eines professionellen und strategisch angesiedelten Corporate Real Estate Management (CREM) zu erhöhen. Immer mehr Corporates setzen daher auf ein strategisches CREM auch und gerade für betriebsnotwendige Immobilien und Flächen. Im Einklang mit dem Kerngeschäft der Corporates werden dabei von den CREM Einheiten z.B. Standort- und Flächennutzungskonzepte, sowie Qualitäts- und Leistungsanforderungen ausgearbeitet und umgesetzt.
Alle operativen Dienstleistungen werden dabei zunehmend komplett an integrierte professionelle Dienstleister übertragen. Dadurch werden für die Corporates zusätzliche Kosten, Flexibiltät- und Qualitätsgewinne realisiert: die Kapital- und Betriebskosten werden gesenkt, die gebundenen Flächen und das Personal flexibel am Markt nachgefragt. Es gilt das Prinzip: pay as you use.
Eine weitere Folge ist, dass Real Estate Assets als direkt gehaltene betriebsnotwendige Anlagegüter immer mehr verschwinden – Real Estate Assets werden in Zukunft immer mehr als Investorenlösungen auf Zeit den Corporates zur Verfügung gestellt. Die Investoren müssen sich daher auch mit den Chancen und Risiken des Corporate Kerngeschäfts verstärkt auseinandersetzen.
Corporate Real Estate Management heißt in Zukunft: effiziente Organisation der Sekündarprozesse in mittel- und langfristiger Partnerschaft mit professionellen Real Estate Asset Managern und integrierten Property und Facility Serviceunternehmen.
Die Grenzen zwischen den Zielen und Aufgaben des Managements von betriebsnotwendigen und nicht betriebsnotwendigen Immobilien werden auf Dauer vollständig verschwinden.
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