FM-Komplettdienstleister:
Baukonzerne dominieren mittlerweile den Markt. Aber gestattet ihr Geschäftsmodell eigentlich Dienstleistungen, die Einsparungen bringen?
Industrieunternehmen legen laut Tobias Just, Deutsche Bank, auf der letzten Euroforum-Jahrestagung im Februar 2009 in Frankfurt in Krisenzeiten sehr viel mehr Wert auf Kostensenkung. Das lässt ein Segment der Immobilienbranche ganz besonders aufhorchen: Das Facility Management (FM). FM ist eng verbunden mit Ressourcenschonung und bringt Kosten- und Zeitvorteile. Es beeinflusst in hohem Maße Arbeitsbedingungen und -umfeld. Schlägt nun endlich in dieser weltweiten Wirtschaftskrise noch ungekannten Ausmaßes die Stunde des FM? Momentan nutzen deutsche Firmen diese Chance auf Kunden- und auf Anbieterseite gleichermaßen noch zu wenig. Sie vermischen sogar Begrifflichkeiten wie Gebäudemanagement und Facility Management. In den 1990er-Jahren stand FM für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement. Die vielen Marktteilnehmer im Verdrängungsmarkt der Dienstleistungen nahmen schnell Abschied von der 15-prozentigen Wunschmarge und dümpelten mit 3-5 Prozent auf Expansionskurs. Von dem FM-Ansatz aus Amerika, der unternehmerisches Handeln vom Besitz betriebsnotwendiger und nichtbetriebsnotwendiger Immobilien trennt und somit Liquidität und finanzielle Spielräume schafft , blieb wenig übrig. Man konzentrierte sich auf die reinen Services und damit einen Bruchteil der in Sekundärprozesse versteckten Optimierungspotenziale und wunderte sich, warum dieses „FM" nie in den Köpfen der Firmenlenker ankam.
Die Baukonzerne dominieren den FM-Markt
Die Folge war Marktkonsolidierung und das Streben zum Gesamtdienstleister. So übernahm zum Beispiel die aus der Gebäudereinigung stammende Wisag Service Holding GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, in kurzer Folge die technischen Dienstleister und Errichter Thyssen-Krupp Hiserv Gmbh und ABB Gebäudetechnik GmbH. Der zweite Baukonzern, die Bilfinger Berger AG, startete spät mit der Bilfinger Berger Facility Services GmbH (HSG), Neu-Isenburg, setzte sich aber durch Zukäufe umsatzstarker Dienstleister schnell mit an die Spitze. Mit der Übernahme der DeTeImmobilien GmbH aus Münster durch die Strabag SE Ende 2008 generieren heute die drei großen Baukonzerne einen Großteil des Marktumsatzes. Folgt man ihren strategischen Planungen, wollen sie noch weitere Marktanteile hinzugewinnen. Diese Marktteilnehmerverschiebung und Marktdominanz zugunsten der Baukonzerne war für viele längst überfällig. Denn in dem Gebäudelebenszyklus vom Bauen bis zum Abriss sind Begriffe wie Life cycle costs, Betreiberverantwortung, Bewirtschaftungskonzepte als Vertriebsargument unverzichtbar geworden. Dem bestehenden Preisdruck im Bereich Bau wie aber auch in den reinen Services selbst wird nun durch neue Systemprodukte und übergreifende Synergieeffekte begegnet.
Es folgt ein Jahrzehnt der Ressourcenübernahme
Sollen wir uns über dieses langsam sich bildende Anbieteroligopol freuen oder auf Zustände wie bei dem von den vier großen Energiezulieferern dominierten Energiemarkt vorbereiten? Widmen wir uns zunächst einer großen Chance, die diese Marktverschiebung für den FM-Markt mitbringt: Das europäische FM-Normierungsmodell hat mit seinem Inkraft treten 2007 der jahrelang schwelenden Diskussion über die Verbindung von FM und Ressourcenverantwortung neue Nahrung gegeben. Wer managen will - operativ, taktisch und strategisch - darf nicht nur „Dienstleisten", sondern sollte auch größtmöglichen Zugriff und damit Entscheidungsgewalt auf die zugehörigen Ressourcen haben. Ein FM-Caterer kauft die Lebensmittel, ist Eigentümer der Küche und bewirtet in angemieteten, selbst gestalteten Speiseräumen - alles andere ist nur „Kochen". Ein FM-Generalübernehmer ist Eigentümer der Immobilie und steuert über Miete, Energiekosten und Zusatzkosten von Services die vom Nutzer geforderten und bezahlten Flächenanforderungen und Dienstleistungs-Servicevereinbarungen - alles andere ist nur „Instandhalten und Betreiben". Ein FM-Bauherr schlüsselt den Entwurf und die Konstruktion in life cycle cost, also inklusiv Betreiber und Instandhaltungskosten, über den gesamten Lebenszyklus auf und stellt architektonische Raffinessen in einen Kontext zu Marketing, Vertriebsargument und Nutzerbehaglichkeit - alles andere ist nur „Bauen". Noch findet die Ressourcenübernahme mit deren gewaltigen Einsparpotenzialen in den Köpfen nur weniger FM´ler statt. Noch fehlt den Firmenlenkern die Vorstellungskraft oder der Mut, ihre stillen Reserven an betriebsnotwendigen wie auch nicht betriebsnotwendigen Immobilien für Liquidität und Finanzkraft zu nutzen. Welche Weichenstellung ist also notwendig, damit FM-Themen mit Ressourcenübernahme auch bei den Auftraggebern auf die Tagesordnung kommen? Es müssten mehr FM-Fachleute in den Entscheidergremien sitzen. Die überlieferten Orga-Schemata sollten um ein FM-„Kästchen" erweitert werden. Mut und Rückgrat für so sensible Bereiche wie Outsourcing und Immobilienverkauf sollten firmenintern belohnt werden. Die fachliche Umsetzung von FM-Projekten sollte professionalisiert werden. Eine große Rolle spielen dabei die großen FM-Anbieter. Sie könnten dem FM-Markt in Sachen Ressourcenübernahme endlich zum Durchbruch verhelfen. Sie müssten nur noch stärker Leistungen vertragssicher machen und zugehörige Qualitätssysteme etablieren. Durch die entstehende langfristige Win-Win-Situationen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer könnte verlorenes Vertrauen wieder zurück gewonnen werden. Auch könnten sie gerade mit dem Argument der Wirtschaftlichkeit den Druck auf die Politik erhöhen und damit die Weichen für eine Vorreiterrolle der öffentlichen Hand beim Asset-Übergang und der Optimierung der PPP-Regularien, wie die Rücknahme unnötiger Risikoübertragung auf den Auftragnehmer, zumindest fördern.
Der Bock darf nicht zum Gärtner werden
Doch Vorsicht! Wenn wir unsere Erfahrungen mit der Branche Revue passieren lassen: Verbinden wir mit dem Baugewerbe eigentlich Begriffe wie Vertragstreue und Qualität? Stehen denn Großkonzerne für Dienstleistungsmentalität, Flexibilität und Kostentransparenz? Und wo sorgen Machtkonzentrationen eigentlich für Wettbewerb, Innovation und Partnerschaft? Baukonzerne leben vom Bauen, Reinigungsunternehmen von zu reinigender Fläche, Sicherheitsunternehmen von umbauten Grenzen. Hier kollidieren ureigenste Unternehmensinteressen mit einem unstrittigem FM-Leitsatz: Jeder eingesparte Quadratmeter ist die größtmögliche FM-Ersparnis an Kosten und Ressourcen. Die großen Marktplayer werden sich bei all ihrer Machtfülle daran messen lassen müssen, wie glaubhaft sie diesem zunächst scheinbaren Widerspruch begegnen. Denn eine noch so überzeugend geplante und in einem perfekten PPP-Modell errichtete Schule widerspräche ohne vorheriger Prüfung etwaiger Überkapazitäten oder Alternativlösungen durch Umnutzungen völlig dem FM-Gedanken.
Warum stottert der FM-Motor bei den Corporates?
Für die Properties sind Immobilien die eigentliche Handelsware und damit Teil des Kerngeschäfts. Kostentransparenz und Nutzenabwägungen sorgten frühzeitig für Arbeitsteilung zwischen Eigentümer- und Vermieterinteressen und dem Gebäudemanagement. Die Corporates dagegen tun sich nach wie vor schwer mit modernen FM-Organisationsstrukturen oder FM-Outsourcing. Selten besteht Transparenz über Immobilienvollkosten und deren FM-Potenziale, da lediglich verwaltet und nicht gemanagt wird. Das meistangewendete Umlageverfahren für Immobilienkosten zeigt den Stellenwert innerhalb des Unternehmens genauso wie auch das Fehlen des Immobilienverantwortlichen in den obersten Entscheiderkreisen. Zudem gibt die lange Betriebszugehörigkeit der Mitarbeiter im Bereich Service wenig Spielraum für einschneidende Veränderungen. Denn manche Servicbereiche dienen als Auffangbecken für verdiente Mitarbeiter und Vorgesetzte, die im Kerngeschäft nicht mehr eingesetzt werden können. Überlebt, und das mit guten Umsatz- und Gewinnsteigerungen, haben zwei Unternehmen aus dem Chemie-Pharma-Bereich, die Pharmaserv GmbH & Co. KG aus Marburg und Infraserv GmbH & Co. Höchst KG bei Frankfurt. Beide Unternehmen - Management buy out bei der Pharmaserv und Ausgründung bei der Infraserv - übernahmen betriebsnotwendige und nicht betriebsnotwendige Immobilien. Die Kostenstrukturen des Chemietarifs genauso wie Unflexibilitäten und Over-Head-Zuschläge aus Konzernstrukturen zwingen die Unternehmung zum Handeln. Es ist nur noch eine Frage der Zeit, wann einer der großen FM-Marktplayer zum Angriff bläst. Laut Loeper, Geschäftsfeldleiter Facilities von der Infraserv GmbH & Co. Höchst KG, wird die Finanzstärke der Baukonzerne der FM-Branche insgesamt gerade bei langfristigen Verträgen helfen. Doch zusätzlich müssten QM-Systeme entwickelt werden, um negativen Auswirkungen bei Machtkonzentrationen und Leistungsbündelungen wirksam und frühzeitig entgegenzutreten. Messe, Medien, Verbände und Weiterbildungsstätten haben sich neben den FM-Auftraggebern und -Auftragnehmern als Meinungsmacher inzwischen einen festen Platz in der FM-Branche erobert. Natürlich leben auch hier Lob und Tadel unter einem Dach. Dennoch: Gerade hier ist der Idealismus anzutreffen, dem FM-Gedanken nicht nur zu dienen, sondern Grundlagenarbeit für die Zukunft des FM zu leisten. Ein erwähnenswertes Beispiel ist die FM-Messe in Frankfurt. Nach viel Kritik in den letzten Jahren hat es der Veranstalter - die Mesago Messe Frankfurt GmbH aus Stuttgart - geschafft, fast alle großen Dienstleister wieder als Aussteller zu gewinnen. Dies ist auch der Unterstützung der Kampagne „Die Möglichmacher" geschuldet, bei der zwölf Unternehmen mit ihren Sponsorengeldern seit letztem Jahr die „Werbetrommel" für FM rühren.
Einzug in die Entscheidergremien
Facility Management war spannend und bleibt spannend - ohne oder mit Baukonzerne. Auch 2009 wird man über Qualität und Innovation, aber auch Schlechtleistung und Stillstand manch hitzige Diskussion führen. Es bleibt zu hoffen, dass die Spezies FM-Manager gerade bei den Corporates endlich Einzug in die Entscheidungsgremien findet. Die Zeit dafür wäre reif.
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