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02. Feb 2009 | Ein Fokus tut not
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Wie lange wird eigentlich noch Facility Management mit Objektmanagement gleichgesetzt? Und damit auch die Properties mit den Corporates. Mit einer klaren Fokussierung des FM könnte die Immobilienwirtschaft  endlich den Zugang zu einem fast unerschlossenen Markt erlangen: zu den betriebsnotwendigen Immobilien der Corporates. Dass Corporate-Unternehmen – und nicht nur die Privatwirtschaft sondern auch die öffentliche Hand – ein immenses Immobilienvermögen halten, ist kein Geheimnis. Bei den nicht-betriebsnotwendigen, zumeist die sogenannten drittmarktfähigen Immobilien, gibt es bereits eine ganze Menge von Schnittstellen zwischen Corporates und der Real Estate Industrie. Aber diese stellt nur einen Bruchteil der Immobilienwerte dar.
Zunehmend entdeckt nun die Immobilienwirtschaft auch die betriebsnotwendigen Immobilien der Corporates, die mit den gängigen Themenansätzen der Real Estate Industry aber kaum erschließbar sind.

OM eben nicht gleich FM
Für eine solche Zusammenarbeit benötigt die Immobilienwirtschaft ein ganz neues Verständnis von FM, in dem Objektmanagement (OM) und Facility Management (FM) nicht mehr länger synonym verwendet werden.

Objektmanagement ist – wie der Name schon sagt – das Management von Objekten, also Gebäuden, Anlagen, Infrastruktur.

Der moderne FM-Ansatz ist dagegen in erster Linie eine Frage der Organisationsentwicklung und der Gestaltung von Leistungsbeziehungen zwischen dem FM-Bereich und dem Kerngeschäft. Dieser Ansatz zeichnet sich dadurch aus, dass die Vollkosten-Verantwortung für die Ressourcen – u.a. eben die betriebsnotwendigen Immobilien, aber auch das Personal – auf die FM-Einheit übergeht. Ob dies nun eine interne oder eine externe Organisationseinheit ist, ist dabei unerheblich. Wichtig ist nur, dass die Leistungsbeziehung zwischen FM und dem Kerngeschäft marktwirtschaftlich gestaltetet ist, sprich Leistungen marktüblich bzw. auf Vollkostenbasis bepreist und in Rechnung gestellt werden. In dieser Konstellation stellt dann das FM den gesamten Nutzwert, Fläche und Raum sowie Dienstleistungen, dem Kerngeschäft gegen einen Preis zur Verfügung.
Das eigentliche Wirkungsfeld von FM findet also unternehmerisch an der Schnittstelle zwischen Kerngeschäft und gebündeltem Sekundärgeschäft statt.


FM, oder besser gesagt, der Zuständigkeitsbereich für FM sorgt dafür, dass diejenigen Prozesse, die innerhalb des Gesamtunternehmens zu den Sekundärprozessen gezählt werden, zusammen mit allen (!) dazugehörigen Sekundärressourcen zu einem gesamtheitlichen wirtschaftlichen Modell geformt und dem Kerngeschäft auf marktwirtschaftlicher Basis zur Verfügung gestellt werden.

Dieses wachsende Bewusstsein wird den Umgang mit betriebsnotwendigen Immobilien bei den Corporates verändern. Wo heute noch Budgets und Kostenblöcke mit Bezug auf die betriebsnotwendigen Eigenimmobilien stehen, werden in Zukunft Modelle gefordert, die die Corporate-Unternehmen erstmals von den erheblichen Immobilienrisiken befreien und die gleichzeitig optimale Nutzwerte zur Verfügung stellen werden.
Diese entstehende Sicht- und Organisationsweise der Corporates könnte die Immobilienwirtschaft zukünftig nutzen. Zum einen kann sie über den Geschäftsbereich FM mittelbar (!) Kontakt zum Corporate aufnehmen, der ihr unmittelbar bisher aufgrund der kritischen Haltung vieler Corporates gegenüber der Immobilienwirtschaft (Stichwort „Heuschrecken“) zumeist verwehrt blieb. So könnten hier Liquidierungsmodelle angewendet werden, die über die gesamtwirtschaftliche Leistungsbeziehung zwischen FM und Kerngeschäft längst nicht die Tabuisierung erfährt, die sie im direkten Kontakt hätten.
Zum anderen könnte die Immobilienwirtschaft gemeinsam mit FM innovative Modelle - ganz fernab vom herkömmlichen Sale-and-Lease-back-Modell - entwickeln, die für Corporate-Unternehmen attraktiv sind und für alle beteiligten eine Win-Win-Situation darstellen. Die kritische Haltung der Corporates gegenüber der Immobilienwirtschaft, die nach wir vor durch das rigide Kostensenkungsimage im Gebäudebetriebsbereich geprägt ist, kann durch solche Modelle überwunden werden. Denn es fokussiert erstmals nicht Betriebskosten, sondern eine Vollkosten- und Risikoentlastung mit einem deutlich größeren Nutzwert- und Effizienzhebel für den Corporate. Der Weg wird über das interne FM-Geschäft gehen...

Erschienen in: Immobilienwirtschaft Ausgabe 2/09
www.immobilienwirtschaft.de



Die Pressemitteilung

Diesen Pressebericht stellen wir Ihnen als PDF gerne zur Verfügung.

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